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不動産は、FXのように“一夜にして億万長者になれる”可能性は高くありませんが、“一瞬で全財産を失う”危険性は極めて低い投資対象です。何より、毎月一定額の家賃収入が得られる手堅さから、多くのサラリーマン投資家に支持されています。
＜利回りってなに？＞
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のこと。不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。簡単に計算できますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていない上に、満室を想定した数字となっています。
実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が加味されています。より現実に即した数字を知ることができるので、具体的な手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックが必須となります。
＜利回りの数字が高い物件を選んでおけば安心？＞
投資物件を選ぶときは、とにかく利回りの数字が大きい物件を選んでおけば間違いないのでしょうか？残念ながら、そうではありません。
いくら表面利回りが高くても、誰も住んでくれないような物件であれば意味がないからです。
また、単に利回りと記載されている場合は基本的に「表面利回り」を指すことも覚えておきましょう。表面利回りは管理費や税金、修繕積立金といった実際にかかる経費を度外視しているため、必然的に実質利回りよりも高い数字になっています。
投資物件を選ぶ際の判断基準として、表面利回りはあくまでも参考程度と考えておきましょう。物件の価値を判断するには、「実質」利回りやその他様々な要素に着目し、総合的に判断する必要があるのです。
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＜様々な角度から資産としての価値を見極めよう＞
物件の価値を利回りの数字だけで判断することはできません。では、その他にどういった点に注目すれば、良い物件を見付けることができるのでしょうか？
まずは「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。
毎月の家賃収入を確保するには、入居者に長く住んでもらい、できる限り空室期間をつくらないよう気を配る必要があります。そのためには建物選びよりも前の段階、土地選びが全ての鍵を握ると言っても過言ではありません。
□駅から近い
□都心から近い
□企業や学校が固まっている
□最寄り駅に複数の路線が乗り入れている
□企業または大学のキャンパスが集中している
こうした場所は安定して賃貸需要が高く、土地としての価値も下がりにくい傾向にあります。全てを満たしている必要はありませんが、どれか一つには該当するエリアを選んでおきたいところです。
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